ПРОБЛЕМЫ ОТВОДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО КОТТЕДЖНЫХ ПОСЕЛКОВ

 

PROBLEMS OF ALLOCATION OF LAND FOR CONSTRUCTION OF COTTAGE VILLAGES

 

Ковязин В.Ф., Ростопша В.В. (НМСУ «Горный», г.Санкт-Петербург, РФ)

V.F. Kovyazin, V.V. Rostopsha

(National University of Mineral Resources «Mining", Saint-Petersburg, Russia)

 

Рассмотрены проблемы отвода земельных участков под строительство коттеджных поселков во Всеволожском районе Ленинградской области

In this report were watched the problems as allocation of land for construction of cottage villages in Vsevolozhsk district Leningrad region.

 

Ключевые слова: отвод земельных участков, коттедж

Key words: allocation of land, cottage.

 

Отвод земельного участка  - это комплекс землеустроительных действий по установлению в натуре земельного участка, предоставления его в собственность, владение, пользование, аренду. В настоящее время коттеджное строительство в Ленинградской области является динамично развивающимся и приоритетным направлением отечественного стройкомплекса. Земельный участок расположен у деревни Медный Завод, на северо-восточном побережье озера Меднозаводской разлив, во Всеволожском районе Ленинградской области. Земельный участок располагается в благоприятном месте для своего целевого назначения – для строительства коттеджного поселка. Соседство с озером, равнинная местность и близость к деревне, развитая транспортная инфраструктура являются преимуществом расположения данного земельного участка. Для строительства поселков, прежде всего, требуется отвод земель, а в Российской Федерации процесс отвода земель еще не совсем отлажен.

Проблемами отвода земельных участков являются:

·     противоречия в нормативно-правовых документах (о предоставлении земельных участков; о лицах, которые приобретают права на земельные участки (ст.36 ЗК РФ [1]);

·     проблема определения арендной платы за пользование земельным участком (арендная плата согласно договору аренды (ст.36 ЗК РФ [1]); арендная плата с ежегодной индексацией);

·     определение объекта недвижимости (объект незавершенного строительства, объект недвижимости);

·     некомпетентность чиновников и коррупционная составляющая (препятствия в предоставлении и приобретении земельных участков; длительная процедура оформления необходимых документов).

Одним из важнейших критериев при выборе поселка является его транспортная доступность. Почти 64% малоэтажных жилых комплексов находятся в 40 километровой зоне от Санкт-Петербурга. Если анализировать по типам предложений, то бесспорно преобладают предложения коттеджей – 48%. Однако, все чаще в рамках одного коттеджного комплекса идет совмещение различных типов домовладений (коттеджей, таунхаусов, квартир).

Разрешение на строительство на земельном участке, на который не распространяется действие градостроительного регламента [2], выдается федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления в соответствии с их компетенцией.

В целях строительства, реконструкции и капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет в уполномоченные органы заявление о выдаче разрешения на строительство. Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет. К указанному заявлению прилагаются следующие документы [1]:

·               правоустанавливающие документы на земельный участок;

·               градостроительный план земельного участка;

·               схема планировочной организации земельного участка с  обозначением   места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Первым этапом работы является оформление правоустанавливающих документов и разработка проекта границ земельного участка. Для этого застройщик обращается в Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА). КГА в десятидневный срок выдает план масштаба 1:2000 с нанесенными ориентировочными границами земельного участка и местом проведения топогеодезических и проектно-планировочных работ, необходимых для разработки проекта земельного участка и составления кадастрового плана. После получения из КГА схемы участка подается заявление в соответствующий отдел Комитета по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРиЗ) с целью оформления правоустанавливающих документов на земельный участок. К заявлению прилагаются следующие документы:

-   свидетельство о государственной регистрации предприятия – застройщика;

-   свидетельство о внесении записи в единый государственный реестр юридических лиц о юридическом лице;

-   свидетельство о внесении записи в единый государственный реестр юридических лиц, государственная регистрация изменений, вносимых в учредительные документы юридического лица;

-   свидетельство о постановке на учет в налоговом органе юридического лица, образованного в соответствии с законодательством РФ, по месту нахождения на территории РФ;

-   устав предприятия;

-   справка о балансовой принадлежности объектов недвижимого имущества;

-   справка об отсутствии задолженностей по земельным платежам на момент подачи заявки.

Комитет по земельным ресурсам и землеустройству регистрирует заявку, заводит землеустроительное дело и формирует титул землеустроительного (кадастрового) дела. Каждому землеустроительному делу, сформированному на земельный участок, присваивается самостоятельный инвентарный номер, имеющий следующую структуру:

-      код района в соответствии с действующим классификатором;

-      через дробь порядковый номер, присвоенный в порядке очередности в «Книге учета инвентарных дел».

В десятидневный срок с момента формирования регистра титулов КЗРиЗ выдает заявителю техническое задание на проведение кадастровой съемки, которая включает в себя:

-   определение смежных землепользователей;

-   согласование фактических границ землепользования только четко выраженных и закрепленных на местности (ограждения, фундаменты зданий и т.п.);

-   координирование и нанесение на план масштаба 1:500 углов зданий и сооружений, объектов гидрографии, четко выраженных на местности границ;

-   определение зон функционального использования территории отличных от основной деятельности по данным заявителя (внутренние автостоянки, бензозаправки, гаражи, рынки, торговые зоны, объекты мелкорозничной торговли и др.) с указанием площадей и нанесением их на план.

После выполнения кадастровой съемки материалы передаются на проверку в КЗРиЗ. После чего в КГА направляется документация, необходимая для разработки проекта границ участка.

На земельном участке возле деревни Медный завод во Всеволожском районе Ленинградской области КГА распорядился установить следующие виды  ограничений:

- водоохранная зона озера Меднозаводской разлив (ширина 50м) - площадью 1237 кв.м.;

В связи с тем, что руководство предприятия планировало дальнейший выкуп отведенного ему  земельного участка, был обнаружен существенный недостаток данного варианта земельного отвода, а именно:

 -  часть участка находится в пределах водоохранной зоны озера Меднозаводской разлив, в связи с чем выкуп данного участка не возможен (согласно п. 8 ст. 27 ЗК РФ [1]). Возможна только долгосрочная аренда на срок до 49 лет. Поэтому возникла необходимость в разработке альтернативного варианта проекта отвода.

При разработке нового варианта проекта отвода было принято решение провести раздел данного земельного участка на два, в соответствии с градостроительными и общими условиями, чтобы впоследствии один из них, меньший по площади и включающий в себя водоохранную зону и прибрежную защитную полосу, оформить на правах долгосрочной аренды. Второй, больший по площади, выкупить в собственность.

Для оформления соответствующих прав на каждый из этих участков следует проделать все те процедуры, которые были проделаны для первого варианта отвода земельного участка. Вся последовательность землеустроительных и правоустанавливающих действий прежняя, разница заключается лишь в том, что каждый вид описанных работ надо проделать для каждого отдельного, вновь созданного участка, с составлением отдельных проектов границ, отдельных землеустроительных дел, отдельных кадастровых планов и так далее.

 

Список использованных источников

1.    Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 12.12.2011) (с изм. и доп. от 15.09.2012)

2.    Градостроительный кодекс Российской Федерации, от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 06.12.2011) (с изм. и доп. от 01.04.2012)